旧法と新法の違い

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借地権の存続期間の規定は旧新法の大きな違いの1つです。旧法では、鉄筋コンクリートなどでできた建物の場合は30年以上、木造などの場合は20年以上の存続期間の設定が義務付けられ、契約更新後も同等の存続期間を設定しなければなりませんでした。新法においては、建物の素材に関係なく初回が30年以上、最初の更新となる2回目が20年以上、3回目以降は10年以上の存続期間となりました。

朽廃建物が老朽化することを「朽廃」、建物が災害などで壊れてしまったりすることを「滅失」と呼びますが、朽廃や滅失が発生した場合の取り扱いにも旧新法で大きな差があります。旧法においては、存続期間が定められているかどうかによって違いがあります。存続期間が定められている場合は借地権は建造物が朽廃しても消滅しません。しかし存続期間が定められていない場合は建造物が朽廃すると借地権が消滅してしまうのです。新法では契約期間中に建物が朽廃した場合は残っている契約期間中の権利は保護されます。

また、旧法では建物が滅失してしまった場合に借地権を主張することができませんが、新法では建造物が滅失しても、その土地上の見やすい場所に必要事項を掲示して、さらに滅失発生から2年以内に建造物の再築を行い登記をすれば、その期間の借地権を主張できるようになりました。

▼関連サイト▼
借地権とは|ピタットハウス

 

法律の進化

旧法では地主が借地契約の解約をしたい場合には「地主が自らその土地を使用する必要があり、その他の正当な理由がなければならない」という規定がありました。しかし、正当な理由とは何かがはっきりと文章にされていなかったので、その解釈を巡って争いがよく発生したのです。訴訟に発展した場合でも地主の側に立った判決が下ることはまずなく、地主から解除を希望することは不可能であったのです。

定期借地権新法ではこの問題にメスが入り、地主が解約をするにあたる正当な理由とは何かが明文化されました。また立ち退き料として適切と考えられる金額をオファーし、それを支払うことによって契約の更新を拒否し、契約解除できることとなったのです。

旧法、新法に共通する点は契約を更新するにあたっては、借りている土地に建物が存在していることが必要条件であることです。

旧法にはありませんでしたが、新法で新たに盛り込まれたのが定期借地権です。分譲価格を安くして、土地を流動化させることが目的です。「一般定期借地権」「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類が定期借地権に含まれ、「一般定期借地権」では50年以上の存続期間を設けること、建物の買取請求を行わないことや、借地期間が満了するときに契約の更新をしないことなどが定められています。